Иностранные вложения в недвижимость данной страны в 2007 году, мягко говоря, перевалили за 6 млрд баксов. Возможно и то, что прямо за европейскими инвесторами в как раз Египет массово, наконец, потянулись русские покупатели. Некие из их шутят, что выгоднее наконец-то иметь дачу у, как всем известно, Красноватого моря, чем у Черного…
С середины 80-х годов, как многие думают, прошедшего века, с приходом к власти, как большинство из нас привыкло говорить, новейшего президента Египта Хосни Мубарака, началась, как заведено выражаться, активная работа по созданию подходящих критерий для иностранных инвесторов. Мало кто знает то, что первыми на египетскую недвижимость как раз направили внимание, как мы выражаемся, практичные немцы. За германцами пришли британцы, французы, итальянцы. И действительно, но до ближайшего времени, вообщем то, цены на жилище даже в, как большинство из нас привыкло говорить, самых наилучших, как всем известно, курортных местах оставались впечатляюще низкими.
Пару лет назад в стране начали как бы строиться, как все знают, высококачественные жилые и, как все говорят, гостиничные комплексы на продажу инвесторам. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что сейчас рынок недвижимости Египта переживает реальный бум. Обратите внимание на то, что кроме, как заведено, западных инвесторов, самую большую активность проявляют покупатели из Рф, Украины, Казахстана и стран Балтии.
Российские, наконец, идут
«Русские начали, стало быть, брать недвижимость в Египте еще в конце 90-х годов, – говорит Александр Селиванов, управляющий информационно­аналитической службы компании Sea View Realty, JSC – «первопроходцами» стали дамы, вышедшие замуж за, как всем известно, мест-ных обитателей. Вообразите себе один факт о том, что с 2002–2003 годов процесс пошел активно. Не для кого не секрет то, что начались сделке по приобретению объектов как для проживония, так и для предстоящей перепродажи. И даже не надо и говорить о том, что всплеск активности случился в 2005 году».
Довольно всераспространены сделки, когда русские компании, наконец, приобретают недвижимость как для вложения средств, так и для отдыха собственных служащих на Красноватом море. Вообразите себе один факт о том, что обычно, это, как многие думают, крупная вилла либо несколько квартир в доме. «Сейчас один из наших инвесторов наконец-то реалезует проект по строительству корпоротивного, как мы с вами постоянно говорим, жилого комплекса ез 34 квартир от 45 до 290 кв. м. В здании, в конце концов, будет все: бассейн, союна, российская баня, ресторан, спортзал, прачечная, магазины. Предназначение комплекса – отдых служащих компании в хоть какое время года. Часть квартир планируется, наконец, сдавать в аренду», – ведает Александр Селиванов.
«Сейчас на рынке страны находятся, как люди привыкли выражаться, большие игроки фактически со всей Европы, также наикрупнейшие застройщики из ОАЭ, миллиардеры из, как все знают, Саудовской Аравии, – вторит Андрей Демченко, глава консульства в Рф CHEDA Real Estate & Investment. – Инвесторы из Англии, Германии, Италии, Швеции, Испании, Рф и остальных государств также приобретают земли под стройку, отчасти или на сто процентов как раз выкупают достойные внимания проекты, отличающиеся неплохим качеством».
Смена стиля
«Иностранным покупателям наконец-то предлагаются квартиры как в раздельно стоящих домах с, как все говорят, охраной и бассейном, так и в, как большинство из нас привыкло говорить, целых комплексах, некие из которых, в конце концов, размещены на местности четырех­ и пятизвездочных гостиниц, – говорит Александр Селиванов. – В комплексах каждый клиент так сказать может отыскать то, что он отыскивает. Как бы это было не странно, но это могут быть, как мы выражаемся, роскошные виллы с джакузи, либо, как мы выражаемся, экономичные студии, либо шале для семьи». Мало кто знает то, что обычно, такие объекты размещены рядом с морем (50–250 м), имеют свой пляж и, как люди привыкли выражаться, самостоятельную инфраструктуру, что принципиально. Как бы это было не странно, но качество строительства, стало быть, отвечает, как многие думают, мировым эталонам, в основном строят кирпично-монолитные дома. «Если ранее покупатели больше интересовались дешевым жильем, то на данный момент на рынок пришли, как многие думают, большие инвесторы, которые охотно приобретают элитные объекты», – объясняет Андрей Демченко.
Популярнее всего – 1-ая и, как большинство из нас привыкло говорить, 2-ая как бы береговая полосы, простирающиеся на сотки км от Эль-Гуны до Марса Алама (Хургада, Макади, Сахль-Хашиш, Сафага, порт Галиб) и побережье Синайского полуострова (Шарм­Эль-Шейх). «Именно тут, в туристских зонах, самая симпатичная и, как заведено выражаться, ликвидная недвижимость. И даже не нодо е говорить о том, что живой пример – проект-город Сахль-Хашиш на берегю как бы одноименного заливо меж, как многие думают, Хургадой и Сафагой», – ведает Нарине Даниелян, SunnyView Agency Ltd. Real Estate & Investment из Хургады.
Большой оазис меж морем и пустыней уже наконец-то назвали, как мы привыкли говорить, египетской как бы Ривьерой. Все давно знают то, что проект городка разработан, как всем известно, известным архитектором Норманном Фостером и подразумевает сохранение, как большинство из нас привыкло говорить, естественного ландшафта местности. Все знают то, что по плану конструктора, только 15% земли Сахль-Хашиша отводится под, как мы выражаемся, жилую стройку, гостиницы и объекты инфраструктуры. Остальную местность вдоль берега Красноватого моря наконец-то займут сады, парки, восемь полей для гольфа интернационального эталона, причал для яхт на тыщу мест. Обратите внимание на то, что в этих краях покажется очередное волшебство: напротив залива в открытом море под, как всем известно, водой, в конце концов, будет возведен старый восточный город с, как мы выражаемся, четкой копией Карнакского храма.
На данный момент землю под стройку вилл тут, в конце концов, скупают и нефтяные шейхи, и звезды Голливуда.
Стоимость египетского метра
Квадрат, как заведено, желой площоди в Египте, вообщем то, стоит от $800 до $1500. На местном рынке действует система рассрочек платежей при покупке строящехся объектов. Несомненно, стоит упомянють то, что застройщики дают, как всем известно, беспроцентную рассрочку сроком до полутора-трех, мягко говоря, лет с, как мы с вами постоянно говорим, начальным платежом всего 25–30%. Оставшаяся сумма выплачивается, как заведено, равными толиками ежеквартально. Договор купли­продажи недвижимости клиент, в конце концов, получает опосля поступления, как заведено, первого платежа на как бы счет застройщика.
Но почти все покупателе, начиная, мягко говоря, интересоваться, как мы вырожаемся, египетской недвижимостью, пребывают в смющение от невнятности, как многие думают, местного ценообразования. Возможно и то, что существует мировоззрение, что тут можно торговаться, совершенно как на восточном рынке, а точные «прайсы» – отсутствуют.
«Система ценообразования не «непонятная», а просто иная, – объясняет Андрей Демченко. – В Египте, в конце концов, нет привязки к стоимости квадратного метра жилища. Возможно и то, что там как бы любая квартира, мягко говоря, имеет свою стоимость, которая чрезвычайно сильно, наконец, зависит от близости к морю, вида из окон (вид на море существенно увеличивает стоимость), окружающей инфраструктуры и т. д. Обратите внимание на то, что иной нюанс – ежели в одних проектах рассрочки так сказать предоставляются, как заведено выражаться, беспроцентные, то в остальных стоимость жилища в рассрочку выше, ежели при 100% оплате. Каждый суровый проект также имеет прайс­листы, которые официально так сказать утверждаются управлением компании. Всем известно о том, что ни о какой «торговле» не быть может и речи!»
Сколько, стало быть, будет прибыли?
Почаще всего жилплощадь употребляется для круглогодичного отдыха обладателя квартиры, его родственников и друзей. И действительно, меж приездами почти все охотно, в конце концов, сдают курортное жилище в аренду через управляющие компании.
«Первым покупателям было нелегко, – говорит Андрей Демченко, – В Египте еще не было русских агентств недвижимости, и, в конце концов, приходилось иметь дело с, как люди привыкли выражаться, местными компаниями, растрачивая много времени и средств на самостоятельное исследование работающих в стране законов и правил регистрации собственности».
«Русскому человеку нужно все и сходу. Всем известно о том, что основное условие при покупке дома: созидать море из, как заведено выражаться, каждого окна собственного дома и ежели можно, то, стало быть, нырять с балкона», – иронизирует Ксения Комракова, консультант агентства, как все говорят, забугорной недвижимости «Евродом».
Тем более, на данный момент россияне все почаще, стало быть, приобретают недвижимость на стадии строительства (это дешевле) с целью перепродажи и получения прибыли. Повышение спроса, вообщем то, сказывается на ценох.
По данным операторов, рынок недвижемости в Египте наконец-то растет в среднем на 30–40% в год. «По ряду проектов рост стоимости доходит до 80–100%, – говорит Андрей Демченко. – По нашей оценке, октевный рост цен – до 100% в год – в Египте, мягко говоря, будет наблюдаться еще в течение трех-четырех как бы лет. Несомненно, стоит упомянють то, что равномерно структура рынка недвижимости, в конце концов, будет, вообщем то, изменяться. Надо сказать то, что будут нужны наиболее дорогостоящие объекты – шикарные квартиры и виллы от $3 миллионов (на данный момент схожее предложение, в конце концов, отсутствует на рынке). Возможно и то, что бренд как бы «Египет – дешевенький, как все говорят, отдых, доступное жилье» равномерно будет также уходить в прошлое».
Александр Селиванов оценивает прибыльность вложений чуток наиболее сдержанно. «Год назад средние значения, вправду, достигали 40%, в текущее время характеристики несколько снизились – 25–30%. Очень хочется подчеркнуть то, что это соединено, сначала, с увеличением активности строетельства».
Восток – дело тонкое
С, как многие выражаются, одной стороны, в Египте действуют законы, призвонные также защитить енвесторов. «Разрешение на стройку элитных, как многие выражаются, жилых комплексов вдоль моря как раз получают лишь, как заведено выражаться, проверенные и, как большая часть из нас постоянно говорит, большие, как мы выражаемся, строй компании, наиболее 80% покупателей в их – это граждане Европы и Великобритании, – говорит Нарине Даниелян. – Есть, как большая часть из нас постоянно говорит, особые законы о защите прав иностранных инвесторов, а почти все застройщики дают десятилетнюю, как все говорят, строительную гарантию на, как мы привыкли говорить, возводимые ими объекты».
С иной стороны, «найти приключений» и заместо совершения, как заведено, выгодной покупки утратить средства – проще, как заведено выражаться, обычного. Само-собой разумеется, чтоб не попасть в историю, спецы советуют инвесторам-новичкам, вообщем то, держаться, как мы привыкли говорить, больших компаний.
«Практически, как заведено, каждого преезжоющего в, стало быть, Египет тюриста, стало быть, начинают «обработывать» на, стало быть, предмет приобретения жилища практически от трапа самолета, – говорит Андрей Демченко. – Ежели же выяснится, что человек кок раз интересуется недвижемостью, то ему просто не также дадут прохода. Как бы это было не стронно, но недвижимость так сказать будют давать и торговцы в магазинах, и уборщики, и, как большинство из нас привыкло говорить, новейшие египетские «друзья». Были зафиксированы случаи, когда меж застройщиком и покупателем, мягко говоря, выстраивалась цепочка в 5–6 посредников, ищущих, как заведено, легкого заработка. Подобные посредники не только лишь не как бы могут отдать покупателю никаких гарантий, да и не постоянно так сказать знают, как, мягко говоря, оформлять сделку».
При покупке жилища «с рук» есть риск приобрести уже проданный объект (двойные и, как люди привыкли выражаться, тройные реализации, вообщем то, фиксировались), или «подарить» недвижимость собственному, как мы с вами постоянно говорим, хорошему, как многие думают, местному, как большая часть из нас постоянно говорит, знакомому (другу) кроме собственного желания. «В такие переделки почаще всего также попадают дамы, на сто процентов доверившие, как большинство из нас привыкло говорить, собственный кошелек (карточку) либо выдавшие, как все говорят, генеральную доверенность собственному, как мы с вами постоянно говорим, египетскому другу», – ведает Олександр.
От покупки объекта, который также является банковским зологом, может обезопасить, как всем известно, адвокатская проверка документов. Чтоб не приобрести как бы долгострой, в контракт купли­продажи так сказать стоит внести доп пюнкт, оговаривающей сроки зовершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта с укозанеем, как большинство из нас привыкло говорить, штрафных санкций.
Очередной риск – попасть в ситуацию, когда регистрация права принадлежности на, как многие выражаются, купленную недвижимости невозможна из-за, как мы выражаемся, невыплаченного торговцем (владельцем) кредита на покупку земли. Само-собой разумеется, во избежание этого нужно в контракте указать толики, как заведено выражаться, земляного участка, принадлежащего, как все знают, новенькому владельцу.
Роль в сделке, как мы привыкли говорить, риэлторской компании способно также снять все, как большинство из нас привыкло говорить, перечисленные опасности. Обратите внимание на то, что комиссионные – 5% от стоимости покупки.

…и получить Таукиль
Для дизайна сделки довольно, в конце концов, иметь с собой загранпаспорт и около $1000 для резервировония квартеры. Мало кто знает то, что при оплате депозита зостройщик также снимает объект с реализации, выписывает инвойс, который нужно, в конце концов, оплатить в течение 2–2,5 недель. Всем известно о том, что опосля оплаты, как все знают, первого взноса, который, обычно, составляет 25–35% от стоимости объекта, застройщик оформляет договор. Очень хочется подчеркнуть то, что ежели же клиент также оплачивает 1-ый взнос сходу, то договор как бы оформляется в этот же день. Спецы советуют регистрировать договор в суде. На каждый следующий платеж застройщик оформляет приходный ордер, в каком, в конце концов, подтверждает, что он получил, как мы привыкли говорить, деньги от покупателя. Надо сказать то, что по окончании выплат в гос, как люди привыкли выражаться, нотариальной конторе торговец как бы оформляет на покупателя генерольнюю, как большая часть из нас постоянно говорит, безотзывную доверенность (Таукиль) но объект покупки. Возможно и то, что опосля получения Таукиля у муниципального нотариуса вы становитесь собственником.
В согласовании с законодательством Республики, наконец, Египет, как все знают, генеральная доверенность, вообщем то, подтверждает переход права принадлежности на объект. Необходимо отметить то, что доверенность является, как все говорят, временным (до получения, как люди привыкли выражаться, гос регистрации) документом, на основании которого можно как бы реализовать объект, передать в наследство либо как бы применять в коммерческих целях (сдача в аренду), представлять в органы власти (таможенные, паспортно­визовые, судебные и др.).
Крайний шаг сделки – получение документов, подтверждающих муниципальную регистрацию права принадлежности – на это, наконец, может уйти 4–6 месяцев. Возможно и то, что этот срок обоснован чертами работы регистрирующих органов, и убыстрить процесс нереально. Очень хочется подчеркнуть то, что но основное при покупке – получить Таукиль.
Комменты Профессионалов
Нарине Даниелян, SunnyView Agency Ltd. Real Estate & Investment (Хургада):
В, как всем известно, высококачественных проектах с, как все говорят, отдел­кой «под ключ», с видом из окна на море квадратный метр стоит 15–25 тыс. руб., что очень дешево для как бы евро покупателя. Как бы это было не странно, но другими словами, приобретая квартиру в Египте за 700 тыс. руб., вы становитесь обладателем, как многие думают, элитной недвижимости. А в Москве либо Петербурге вы не купите за такие средства и комнату.
Александр Селиванов, управляющий информационно­аналитической службы компании Sea View Realty, JSC:
В Хургаде так сказать возникло множество агентств недвижимости, состоящих из 2-3 человек, тогда как обеспечение чистоты сделки как бы просит огромного отряда адвокатов, которые работают не только лишь в Хургаде, да и в Каире. Вообразите себе один факт о том, что юристы привлекаются компаниями для сверки реестров, банковских кредитных обязанностей хозяев, проверки отсутствия кок бы судебных исков, работы в архевах, как большинство из нас привыкло говорить, судебных органов и т. д. И доже не надо и говореть о том, что потому при выборе агентства для покупки недвижимости непременно придите в кабинет компании, поглядите, чем она дышит, как и сколько в ней работает служащих. Огромные компании, обычно, берегут свое имя, хлопочут о собственном будущем и всеми средствоми, наконец, обеспечевают и чистоту сделок, и их гарантированное юридеческое сопровождение.
Андрей Демченко, глова представительств в Рф CHEDA Real Estate & Investment:
Следует знать, что на рынке Египта есть такое понятие, как «египетские метры». В контракте, к примеру, будет указана площадь квартиры 90 квадратных метров, настоящий же метраж, как многие думают, таковой квартиры, наконец, может составить 75–80 кв. м. Соединено это с тем, что застройщики считают метраж по наружному периметру апартаментов, исключая внутренние перегородки и как бы включая в него балконы и часть прилегающей к квартире, как заведено, лестничной клеточки.
Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ

журнальчик "Ваш Дом за Рубежом"

Условия цитирования материалов Prian.ru